Cijene stanova u Sarajevu 2026, analiza po kvartovima i općinama

Tržište stanova u Sarajevu nije jedinstveno, razlika između najskuplje i najpristupačnije općine iznosi preko 1.200 KM/m², što na stanu od 60 m² znači razliku od više od 72.000 KM u ukupnoj cijeni.

Prema podacima o realizovanim transakcijama za 2025. godinu, prosječne cijene po općinama su sljedeće:

Ilidža je u 2025. godini zabilježila najdramatičniji rast na sarajevskom tržištu: broj transakcija porastao je za 228% u odnosu na 2024, a prosječna cijena za 20%. Ovaj skok objašnjava kombinacija novih projekata novogradnje, boljeg pristupa javnom prevozu i povećanog interesa kupaca koji ne mogu priuštiti Centar ili Novo Sarajevo.

Za vlasnike postojećih stanova na Ilidži ovo znači da je stručna procjena posebno važna upravo sada, tržište se kretalo brže od uobičajenog, pa je razlika između procjene iz 2023. i realne vrijednosti u 2026. može biti i 25-35%.

Dva stana iste površine u istoj ulici mogu se razlikovati i za 500 KM/m² isključivo zbog faktora koji nisu vidljivi iz oglasa. Ovlašteni procjenitelji kod stanova u Sarajevu posebno prate:

Novo Sarajevo je u 2025. godini vodilo po broju transakcija sa 449 realizovanih prodaja stanova i ukupnom prometnoj vrijednosti od 97,6 miliona KM. Centar Sarajevo bilježi nešto manji broj transakcija (420), ali višu ukupnu vrijednost, 105,4 miliona KM, što ukazuje na skuplje stanove u prosjeku.

Ove dvije općine imaju najdublje tržište u kantonu, što znači da se cijene lakše upoređuju i validiraju. Za kupce i prodavce, dublje tržište pruža bolji uvid, ali ne znači da je prosječna cijena prikladna za svaki stan, varijacija unutar općine i dalje može biti značajna.

U Sarajevu je u 2025. godini, prema dostupnim podacima, razlika između tražene oglasne cijene i realizovane prodajne cijene u prosjeku iznosila 5–12%, ovisno o lokaciji i stanju nekretnine. Stanovi u odličnom stanju sa urednom dokumentacijom na dobroj mikrolokaciji postižu pune oglasne cijene ili bliske njima.

Stanovi s problemima u dokumentaciji, potrebom za renovacijom ili na manje atraktivnim lokacijama prodaju se s diskontom, i ovdje je stručna procjena posebno korisna jer pomaže prodavcu da postavi realnu cijenu od starta, a kupcu da ne plati previše.

Podaci za Q4 2025 pokazuju blago usporavanje rasta cijena (-3,3% u odnosu na Q3 2025), ali godišnji rast ostaje solidnih +11,8%. U prvom kvartalu 2026. tržište pokazuje znake stabilizacije, rast cijena se usporava, ali nema indikatora za pad.

Na dobrim mikrolokacijama (Novo Sarajevo, Centar, Stari Grad) potražnja ostaje jaka i nema značajnog rasta zaliha. Ilidža i Vogošća i dalje imaju prostora za rast zbog niže polazne osnove. Vogošća je u 2025. rasla +17% godišnje, a nova infrastrukturna ulaganja u ovaj dio kantona mogu dodatno podržati cijene.

Tržišni prosjek je koristan za razumijevanje okvira, ali nije dovoljan za konkretnu odluku. Stručna procjena ovlaštenog procjenitelja preporučuje se kada: kupujete stan i želite znati platite li realnu cijenu; prodajete i postavljate početnu cijenu; stan ulazi u nasljedstvo, razvod ili sudski postupak; tražite kredit kod banke koja traži elaborat.

Elaborat procjene je ovjeren PDF dokument koji sud, banka ili ambasada prihvata kao pravno valjanu dokumentaciju. Okvirna tržišna analiza, ma koliko detaljna bila, ne može zamijeniti ovakav dokument.