Cijene stanova u Sarajevu 2026 — analiza po kvartovima i općinama

Tržište stanova u Sarajevu nije jedinstveno — razlika između najskuplje i najpristupačnije općine iznosi preko 1.200 KM/m², što na stanu od 60 m² znači razliku od više od 72.000 KM u ukupnoj cijeni.

Prema podacima o realizovanim transakcijama za 2025. godinu, prosječne cijene po općinama su sljedeće:

Ilidža je u 2025. godini zabilježila najdramatičniji rast na sarajevskom tržištu: broj transakcija porastao je za 228% u odnosu na 2024, a prosječna cijena za 20%. Ovaj skok objašnjava kombinacija novih projekata novogradnje, boljeg pristupa javnom prevozu i povećanog interesa kupaca koji ne mogu priuštiti Centar ili Novo Sarajevo.

Za vlasnike postojećih stanova na Ilidži ovo znači da je stručna procjena posebno važna upravo sada — tržište se kretalo brže od uobičajenog, pa je razlika između procjene iz 2023. i realne vrijednosti u 2026. može biti i 25-35%.

Dva stana iste površine u istoj ulici mogu se razlikovati i za 500 KM/m² isključivo zbog faktora koji nisu vidljivi iz oglasa. Ovlašteni procjenitelji kod stanova u Sarajevu posebno prate:

Novo Sarajevo je u 2025. godini vodilo po broju transakcija sa 449 realizovanih prodaja stanova i ukupnom prometnoj vrijednosti od 97,6 miliona KM. Centar Sarajevo bilježi nešto manji broj transakcija (420), ali višu ukupnu vrijednost — 105,4 miliona KM — što ukazuje na skuplje stanove u prosjeku.

Ove dvije općine imaju najdublje tržište u kantonu, što znači da se cijene lakše upoređuju i validiraju. Za kupce i prodavce, dublje tržište pruža bolji uvid, ali ne znači da je prosječna cijena prikladna za svaki stan — varijacija unutar općine i dalje može biti značajna.

U Sarajevu je u 2025. godini, prema dostupnim podacima, razlika između tražene oglasne cijene i realizovane prodajne cijene u prosjeku iznosila 5–12%, ovisno o lokaciji i stanju nekretnine. Stanovi u odličnom stanju sa urednom dokumentacijom na dobroj mikrolokaciji postižu pune oglasne cijene ili bliske njima.

Stanovi s problemima u dokumentaciji, potrebom za renovacijom ili na manje atraktivnim lokacijama prodaju se s diskontom — i ovdje je stručna procjena posebno korisna jer pomaže prodavcu da postavi realnu cijenu od starta, a kupcu da ne plati previše.

Podaci za Q4 2025 pokazuju blago usporavanje rasta cijena (-3,3% u odnosu na Q3 2025), ali godišnji rast ostaje solidnih +11,8%. U prvom kvartalu 2026. tržište pokazuje znake stabilizacije — rast cijena se usporava, ali nema indikatora za pad.

Na dobrim mikrolokacijama (Novo Sarajevo, Centar, Stari Grad) potražnja ostaje jaka i nema značajnog rasta zaliha. Ilidža i Vogošća i dalje imaju prostora za rast zbog niže polazne osnove. Vogošća je u 2025. rasla +17% godišnje, a nova infrastrukturna ulaganja u ovaj dio kantona mogu dodatno podržati cijene.

Tržišni prosjek je koristan za razumijevanje okvira, ali nije dovoljan za konkretnu odluku. Stručna procjena ovlaštenog procjenitelja preporučuje se kada: kupujete stan i želite znati platite li realnu cijenu; prodajete i postavljate početnu cijenu; stan ulazi u nasljedstvo, razvod ili sudski postupak; tražite kredit kod banke koja traži elaborat.

Elaborat procjene je ovjeren PDF dokument koji sud, banka ili ambasada prihvata kao pravno valjanu dokumentaciju. Okvirna tržišna analiza — ma koliko detaljna bila — ne može zamijeniti ovakav dokument.