Svaka banka u BiH koja odobrava hipotekarni kredit zahtijeva ovjeren elaborat o tržišnoj vrijednosti nekretnine. Ali nije svaki elaborat isti — banka ima konkretne zahtjeve po formi, metodologiji i tome ko ga potpisuje.
Banke u BiH zahtijevaju elaborat koji je izrađen po međunarodnim IVS standardima (International Valuation Standards) ili domaćim RVS standardima. Elaborat mora sadržavati identifikaciju nekretnine, opis metode procjene, analizu tržišta i jasno naveden zaključak o tržišnoj vrijednosti.
Potpis i pečat ovlaštenog procjenitelja su obavezni. Procjenitelj mora biti licenciran od nadležnog tijela — u FBiH to je Federalno ministarstvo pravde, a u RS Republički zavod za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Elaborat koji potpisuje neovlaštena osoba banka će automatski odbiti.
Većina banaka u BiH prihvata elaborat koji nije stariji od 6 mjeseci od datuma procjene. Neke banke, posebno strane poslovnice, postavljaju rok od 3 mjeseca. Ako ste naručili elaborat ranije a kredit ste pokrenuli tek nedavno, vrijedi provjeriti s bankom da li elaborat još vrijedi.
Ako tržišna vrijednost nekretnine značajno padne između datuma procjene i potpisivanja ugovora — što je rijetko ali moguće — banka može zatražiti novu procjenu bez obzira na datum.
Za stanove s urednom dokumentacijom u poznatim stambenim zgradama online elaborat je prihvatljiv kod većine banaka u BiH. Procjenitelj analizira nekretninu na osnovu dokumentacije, fotografija i tržišnih podataka bez fizičkog obilaska.
Za kuće, poslovne prostore i nestandardne nekretnine banke češće zahtijevaju terenski obilazak. Razlog je jednostavan: procjenitelj mora potvrditi da nekretnina fizički odgovara dokumentaciji i da nema skrivenih nedostataka koji bi utjecali na vrijednost kao instrument osiguranja kredita.
Elaborat koji ne navodi metodologiju ili nema komparativnu analizu je čest razlog odbijanja od strane bankarskog pravnog odjela. Banka želi vidjeti na čemu se zaključak temelji — nije dovoljna samo brojka na kraju.
Stariji elaborati (>6 mj.) i elaborati s pogrešno navedenom adresom ili katastarskom oznakom su drugi česti problem. Sitna greška u katastarski oznaci može odgoditi kredit i za nekoliko tjedana.
U BiH obje prakse postoje. Neke banke imaju listu odobrenih procjenitelja i inzistiraju da koristite nekog s njihove liste. Druge prihvataju bilo kojeg ovlaštenog procjenitelja. Vrijedi pitati svoju banku unaprijed — prije nego naručite elaborat — da izbjegnete situaciju gdje ste platili elaborat koji banka ne prihvata.
To je legitimno pravo banke. Ako je tržišna vrijednost nekretnine pala od datuma elaborata, banka može zatražiti novu procjenu ili smanjiti iznos kredita. U tom slučaju plaćate novu procjenu po standardnoj cijeni — banka ne snosi taj trošak.
Uglavnom da, ako je izreden po IVS/RVS standardima. Ali svrha elaborata utječe na format — elaborat za kredit naglašava tržišnu vrijednost kao instrument osiguranja, dok elaborat za sud može zahtijevati drugačiji naglasak ili sudsku ovjeru. Ako imate obje potrebe, vrijedi nam reći unaprijed da prilagodimo format.
Za online predmete s urednom dokumentacijom rok je 24–48 sati. Ako banka traži terenski obilazak, dogovaramo termin i isporuku elaborata obično unutar 3–5 radnih dana od obilaska. Hitni predmeti se mogu organizovati uz dogovor.
Vodič pomaže da razumijete proces. Kada ste spremni, predmet možemo pregledati na osnovu vaših podataka i dokumentacije.