Razvod koji uključuje nekretninu gotovo uvijek zahtijeva procjenu tržišne vrijednosti. Bez neutralne procjene teško je dogovoriti podjelu ili odrediti iznos koji jedna strana treba isplatiti drugoj. U spornim slučajevima, sud sam nalaže procjenu.
Procjena nekretnine u razvodu najčešće se traži kada supružnici ne mogu sporazumno odrediti vrijednost zajedničke imovine, kada jedna strana želi isplatiti drugu i zadržati nekretninu, ili kada sud provodi postupak podjele bračne stečevine.
Advokat obično savjetuje naručivanje procjene već u ranoj fazi pregovora jer neutralna tržišna vrijednost smanjuje prostor za manipulaciju i ubrzava dogovor. Bez procjene, pregovori se svode na subjektivne procjene koje rijetko završe sporazumno.
U sporazumnoj podjeli, supružnici sami biraju procjenitelja i dijele trošak procjene. Elaborat služi kao osnova za sporazum koji se potom ovjerava kod notara. Ovaj put je brži, jeftiniji i manje stresan od sudskog postupka.
Kada sporazum nije moguć, sud imenuje sudskog vještaka — procjenitelja koji nije u kontaktu ni s jednom stranom i čiji elaborat ima snagu sudskog dokaza. Sud-ordered appraisal nije moguće osporiti samo tvrdnjom da je cijena "preniska" — mora se predložiti suprotan vještački nalaz.
Ako nekretnina ima hipoteku, podjela postaje složenija. Procjena tržišne vrijednosti pomaže odrediti neto vrijednost — razliku između tržišne cijene i preostalog duga. Ta neto vrijednost je ono što se dijeli, ne bruto cijena nekretnine.
Banka koja ima hipoteku nije automatski strana u razvodu, ali njen pristanak je potreban ako se mijenja vlasnik hipotekovane nekretnine. Procjeniteljev elaborat banka koristi i u tom kontekstu — pri procjeni da li novi vlasnik može preuzeti kredit.
Elaborat za potrebe razvoda i podjele imovine izrađuje se u istom roku kao i svaki drugi: najčešće 3 do 7 radnih dana za stambene nekretnine. Važno je jasno naznačiti svrhu procjene (podjela imovine u razvodu) jer to utiče na formulaciju elaborata.
Preporučujemo da se procjena naruči što ranije u procesu — čak i ako niste sigurni hoće li doći do sporazuma ili spora. Procjena je korisna u oba scenarija i njen trošak je zanemariv u odnosu na vrijednost imovine koja se dijeli.
U sporazumnoj podjeli, trošak se dijeli na dogovoreni način (najčešće po pola). U sudskom postupku, sud odlučuje ko snosi trošak vještačenja — obično strana koja je inicirala zahtjev za vještačenjem ili podjednako obje strane.
Može, ali to obično produžava i komplikuje postupak jer se dobivaju dvije različite vrijednosti. Preporučljivo je dogovoriti zajedničkog neutralnog procjenitelja čiji elaborat obje strane unaprijed prihvate kao osnovu.
Elaborat možete osporiti predlaganjem suprotvještačenja ili pozivanjem na metodološke greške. Samo "ne sviđa mi se cijena" nije dovoljan razlog — moraju se navesti konkretni propusti u metodologiji ili korištenim komparabilnim podacima.
Može. Poreska uprava može koristiti elaborat procjene kao osnovu za oporezivanje prometa nekretnine u sklopu podjele bračne stečevine, posebno ako se radi o prenosu suvlasničkog dijela.
Ako postupak podjele traje dugo, a tržište se u međuvremenu znatno promijenilo, sud ili strane mogu tražiti ažuriranje elaborata. Preporučujemo da date tačan datum procjene i jasno naznačite da vrijednost važi za taj datum.
Vodič pomaže da razumijete proces. Kada ste spremni, predmet možemo pregledati na osnovu vaših podataka i dokumentacije.
Amra T. iz Tuzle
naručila procjenu za kredit
prije 3 sata