Nasljeđivanje stana gotovo uvijek pokreće pitanje vrijednosti — zbog poreza, podjele između nasljednika ili prodaje. Ostavinska rasprava pred sudom ili notarom zahtijeva dokumentirani elaborat procjene, a ne slobodnu procjenu ili mišljenje agenta.
Ostavinska rasprava se vodi pred notarom (u FBiH) ili sudom (u RS), a vrijednost zaostavštine mora biti utvrđena u postupku. Stan koji ulazi u ostavinu mora imati dokumentiranu tržišnu vrijednost jer se ona koristi za obračun nasljednog poreza, za određivanje nasljednih dijelova i za eventualnu podjelu između više nasljednika.
Notar ili sud ne prihvataju slobodnu procjenu — traže elaborat izrađen od ovlaštenog procjenitelja. Bez elaborata, ostavinski postupak ne može biti zaključen.
Posebnost nasljednih procjena je datum procjene. Za poreske i ostavinske svrhe, vrijednost stana mora biti utvrđena na datum smrti ostavioca, a ne na datum kada se nasljednici jave procjenitelju. Ovo se zove retrospektivna procjena.
Procjenitelj u tom slučaju rekonstruiše tržišne prilike koje su postojale u trenutku smrti — koristi arhivske transakcije, historijske oglase i tržišne trendove iz tog perioda. To je zahtjevniji posao od standardne procjene tekuće vrijednosti i zahtijeva iskustvo u retrospektivnim analizama.
Kada stan nasljeđuju dva ili više nasljednika, svako od njih postaje suvlasnik određenog dijela. Podjela suvlasništva može biti fizička (stan se dijeli na zasebne jedinice, što je rijetko moguće) ili financijska (jedan nasljednik isplaćuje ostale i preuzima stan, ili se stan prodaje i prihod dijeli).
U oba slučaja, elaborat procjene je osnova za izračun iznosa isplate. Bez procjene, nasljednici ne mogu ni dogovoriti ni pravno formalizirati podjelu. Čak i kada se nasljednici slažu o vrijednosti, sud ili notar mogu zahtijevati elaborat kao formalni uslov.
Ako nasljeđeni stan ima aktivnu hipoteku, elaborat procjene pomaže i banci — ona želi znati da li je vrijednost kolaterala i dalje dovoljna. Nasljednici koji preuzimaju stan preuzimaju i dug, pa je realna procjena vrijednosti nekretnine i preostalog duga važna osnova za donošenje odluke.
Nasljednici koji žive u inostranstvu ne moraju dolaziti u BiH za naručivanje elaborata. Dokumentaciju (ZK izvadak, rješenje o nasljeđivanju ili akt o pokretanju postupka) mogu poslati emailom, a gotov elaborat dobijaju u PDF formatu. Ako je potreban original s pečatom, može se poslati poštom ili preuzeti punomoćnik u BiH.
Ne, ako je ostavioc umro u drugom periodu. Elaborat mora biti izrađen s datumom vrijednosti koji odgovara datumu smrti. Starija procjena nije dovoljna jer su tržišne prilike mogle biti drugačije.
Retrospektivna procjena je zahtjevnija od standardne jer zahtijeva istraživanje historijskih tržišnih podataka. Okvirna cijena je nešto viša od standardne procjene — za stan u Sarajevu obično od 200 do 350 KM, ovisno o starosti datuma i složenosti predmeta.
Ako sporazum nije moguć, sud provodi raspravu i može naložiti javnu prodaju stana uz raspodjelu prihoda između nasljednika. U tom slučaju sudski vještak izrađuje elaborat. Preporučujemo sporazumni put jer je brži i jeftiniji.
U Federaciji BiH, notar je redovna institucija za ostavinske rasprave. U RS-u se postupak vodi pred sudom. Elaborat procjene potreban je u oba slučaja — forma je ista, samo se razlikuje tijelo koje postupa.
Vrijednost nekretnine na datum smrti utvrđuje se putem retrospektivne procjene — nasljednici ne moraju znati tu vrijednost. Potrebno je samo znati adresu i površinu nekretnine i dostaviti ZK izvadak ili drugu dostupnu dokumentaciju.
Vodič pomaže da razumijete proces. Kada ste spremni, predmet možemo pregledati na osnovu vaših podataka i dokumentacije.
Nedim A. iz Doboja
naručio procjenu poslovnog prostora
prije 5 min