Procjena kuće za hipotekarni kredit — šta banka zahtijeva i kako teče

Banka nije zainteresovana za to koliko vi smatrate da vrijedi kuća, niti za dogovorenu kupoprodajnu cijenu. Njen cilj je utvrditi koliko bi nekretnina donijela na brzoj prodaji u slučaju da kredit ne bude uredno vraćan. Taj iznos se naziva "prisilna" ili "likvidaciona" vrijednost i uvijek je niži od tržišne vrijednosti.

Ključni parametri koje banka analizira su: lokacija i pristupačnost nekretnine, uknjiženo stanje (je li sve što postoji fizički i formalno knjiženo), starost i stanje objekta, kvadratura i raspored prostorija, infrastruktura (voda, struja, kanalizacija, put) i teret na nekretnini (hipoteke, pljenidbe, služnosti).

Tržišna vrijednost je cijena po kojoj bi nekretnina bila prodata na otvorenom tržištu uz razumno marketing-period i bez pritiska na kupca ili prodavca. Bankovni elaborat, s druge strane, mjeri konzervativniji iznos koji banka može naplatiti u roku od 3–6 mjeseci na prinudnoj prodaji.

U praksi, bankovni elaborat za kuće u BiH je tipično 10–25% niži od one cijene za koju bi vlasnik mogao naći kupca u normalnim uvjetima. Taj jaz je veći za kuće na rubnim lokacijama, neuknjižene objekte i stariju gradnju bez renovacije.

Važno je znati da banka može naručiti vlastitu procjenu (internu) ili prihvatiti elaborat vanjskog ovlaštenog procjenitelja — zavisno od interne politike banke i iznosa kredita.

Sve veće banke u BiH koje nude stambene kredite sa hipotekom prihvataju elaborat ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja: Raiffeisen Bank, UniCredit Bank, Intesa Sanpaolo, NLB Banka, Addiko Bank i ASA Banka. Neke od njih imaju vlastite liste preferiranih procjenitelja, ali ćete u pravilu moći koristiti elaborat vanjske firme ukoliko procjenitelj ima odgovarajuće licence.

Standardni dokumenti koji su potrebni za procjenu za kredit uključuju: ZK izvadak koji nije stariji od 30 dana, kopiju katastarskog plana, dokaz o vlasništvu (kupoprodajni ugovor, rješenje o nasljeđivanju ili sl.), fotografije nekretnine i nerijetko energetski certifikat. Za novogradnju može biti potrebna i tehnička dokumentacija (projekat, upotrebna dozvola).

Procjena kuće za kredit složenija je od procjene stana jer kuće češće imaju: neuknjižene adaptacije ili dogradnje, pomoćne objekte koji nisu u ZK, neuređene imovinsko-pravne odnose na zemljištu, stariju gradnju gdje dokumentacija djelimično nedostaje.

Bespravna dogradnja koja nije legalizovana predstavlja ozbiljan problem pri procjeni za kredit. Banka neće u elaborat uračunati kvadrate koji nisu uknjiženi — čak i ako su fizički izgrađeni i koriste se. To direktno smanjuje procijenjenu vrijednost koja služi kao osnova za LTV omjer.

Ukoliko planirate kredit za kuću koja ima neuknjižene dijelove, preporučujemo da najprije provjerite mogućnost legalizacije ili retroaktivnog upisa. Rok isporuke elaborata za kuće tipično iznosi 3–7 radnih dana, zavisno od lokacije i dostupnosti dokumentacije.