Mnogi vlasnici nekretnina vjeruju da su adekvatno osigurani, ali u slučaju štete dobiju znatno manju odštetu nego što su očekivali. Razlog je skoro uvijek podosiguranje, osigurana svota niža je od stvarne vrijednosti nekretnine, a osiguravači automatski primjenjuju proporcionalni princip umanjenja odštete.
Podosiguranje nastaje kada je svota osiguranja niža od stvarne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka štete. Većina osiguravača u BiH primjenjuje proporcionalni princip (average clause): ako ste osigurali nekretninu na 50% njene stvarne vrijednosti, osiguravač vam isplaćuje samo 50% štete, bez obzira na to što ste uredno plaćali premije.
Primjer: stan je vrijedan 200.000 KM (građevinska vrijednost), ali ste ga osigurali na 100.000 KM. Nastaje požar koji uzrokuje štetu od 60.000 KM. Umjesto 60.000 KM, osiguravač isplaćuje samo 30.000 KM (50% od 60.000), jer ste pokrili samo 50% vrijednosti. Trošak procjene koji bi vas zaštitio od ove situacije iznosi svega 150–250 KM.
Tržišna vrijednost nekretnine odražava cijenu po kojoj bi se nekretnina prodala na otvorenom tržištu, uključuje lokaciju, potražnju, infrastrukturu i širi kontekst tržišta nekretnina. Građevinska (troškovna) vrijednost odražava troškove izgradnje ili obnove iste nekretnine od nule, materijal, rad, projekte, dozvole, priključke.
U atraktivnim lokacijama (centar Sarajeva, primorje), tržišna vrijednost može biti 50–100% viša od građevinske, plaćate premiju za lokaciju, a ne za fizičku supstancu zgrade. U slučaju štete, osiguravač nadoknađuje troškove obnove (građevinsku vrijednost), ne tržišnu vrijednost. Osigurati nekretninu na tržišnu vrijednost može znači plaćanje previsoke premije, dok je relevantna brojka za osiguranje građevinska.
Osiguravači sve češće traže elaborat procjenitelja kao osnov za postavljanje osigurane svote, naročito za nekretnine veće vrijednosti ili posebnih karakteristika (stambene zgrade, poslovni prostori, historijski objekti). Elaborat koji utvrđuje građevinsku vrijednost daje osiguravaču i osiguraniku objektivnu osnovu koja štiti obje strane.
Za standardne stanove u novogradnji, osiguravač može koristiti paušalne vrijednosti po kvadratnom metru koje ažurira periodično. Međutim, za starije objekte, renovirane stanove visoke kvalitete ili nekretnine s posebnim karakteristikama, paušal može značajno podcijeniti stvarne troškove obnove, što direktno vodi podosiguranju.
Procjena nekretnine za potrebe osiguranja jeftinija je od procjene za banku jer je metodološki jednostavnija, fokusira se na troškovnu metodu utvrđivanja građevinske vrijednosti, bez tržišne komparativne analize. Za stan u Sarajevu, okvirna cijena kreće se od 100 do 200 KM, ovisno o površini i kompleksnosti objekta.
Elaborat vrijedi nekoliko godina dok se građevinski troškovi znatno ne promijene, preporučujemo reviziju svakih 3–5 godina ili nakon većih renovacija. Ako ste renovirali kuhinju, kupaonicu ili dodali novu opremu, vrijednost osiguranja treba ažurirati jer su troškovi obnove porasli.
Usporedite osiguranu svotu s procijenjenim troškovima obnove vaše nekretnine od nule. Ako je vaša polica napisana na 80.000 KM, a troškovi rekonstrukcije stana iznose 120.000 KM, podosigurani ste za 33%. Osiguravači pri obnavljanju police ponekad automatski usklađuju svotu prema indeksu troškova građenja, provjerite da li vaša polica ima takvu klauzulu.
Za osiguranje od fizičke štete (požar, poplava, provalna krađa) relevantna je građevinska vrijednost, troškovi obnove ili zamjene. Tržišna vrijednost uključuje i vrijednost zemljišta koje se ne može uništiti niti osigurati na isti način. Osigurajte nekretninu na građevinsku vrijednost da biste bili adekvatno zaštićeni bez preplaćivanja premije.
Elaborat koji utvrđuje preciznu građevinsku vrijednost može smanjiti osiguranu svotu ako ste dosad bili nadosigurani, plaćali ste premiju na previsoku osnovu. Obrnuto, ako elaborat utvrdi da ste podosigurani i povećate osiguranu svotu, premija raste, ali ste zaštićeni. Ukupno gledano, elaborat vas štiti od neprijatnih iznenađenja u slučaju štete.
Veće osiguravajuće kuće obično prihvataju elaborate od licenciranih ovlaštenih procjenitelja bez ograničenja. Neke imaju vlastite procjenitelje koji provode procjenu pri sklapanju police. Preporučujemo da unaprijed pitate osiguravača hoće li prihvatiti vaš elaborat, ili tražite od procjenitelja potvrdu o akreditaciji relevantnoj za osiguranje.
Osiguravač u slučaju totalne štete isplaćuje osiguranu svotu (uz primjenu franšize i eventualnog proporcionalnog umanjenja za podosiguranje), to je iznos koji ste naveli u polici. Ako ste stan osigurali na građevinsku vrijednost, dobijete iznos dovoljan za rekonstrukciju, ali ne nužno za kupovinu novog stana iste lokacije po tržišnoj cijeni. Neke police nude opciju tržišne vrijednosti uz višu premiju.
Vodič pomaže da razumijete proces. Kada ste spremni, predmet možemo pregledati na osnovu vaših podataka i dokumentacije.
Jasmina P. iz Mostara
naručila procjenu za ambasadu
prije 1 sat