Termin "tržišna vrijednost" se koristi svakodnevno, ali malo ko zna šta on zapravo znači u stručnom smislu. To nije ista stvar kao cijena po kojoj je nekretnina uknjižena, niti je nužno ista kao cijena po kojoj je kupac spreman platiti. U ovom vodiču objašnjavamo definiciju, metode procjene i šta konkretno utječe na iznos.
Međunarodni standardi procjene vrijednosti (IVS — International Valuation Standards) definišu tržišnu vrijednost kao: "Procijenjeni iznos za koji bi neka imovina bila razmjenjena na datum procjene između voljnog kupca i voljnog prodavca u transakciji bez veze između strana, nakon odgovarajućeg marketinga, pri čemu svaka od strana djeluje s poznavanjem, razboritošću i bez prisile."
Ključne riječi u ovoj definiciji su: datum procjene (vrijednost se utvrđuje za konkretni dan, nije vječna), voljan kupac i voljan prodavac (nema prisile), i odgovarajući marketing (dovoljno vremena za pronalaženje kupca na tržištu). Procjenitelji u BiH koji rade prema međunarodnim standardima koriste upravo ovaj okvir.
Procjenitelji koriste tri osnovna pristupa, pri čemu se za svaki konkretni predmet odabire onaj koji je najprimjereniji — ili se kombinuju dvije metode radi provjere.
Komparativna metoda (metoda tržišnih poređenja) je najčešća za stambene nekretnine. Uspoređuju se nedavno prodate ili ponuđene nekretnine slične lokacije, tipa, kvadrature i stanja. Razlike između uspoređivanih nekretnina i predmeta procjene se numerički koriguju da bi se dobio uvjerljiv zaključak.
Troškovni metod se koristi kada nema dovoljan broj tržišnih poređenja — najčešće za industrijsku imovinu, specijalne objekte ili novogradnju. Procjenjuje se vrijednost zemljišta i vrijednost objekta (trošak izgradnje umanjenom za amortizaciju).
Prihodovna metoda se primjenjuje za nekretnine koje donose prihod: poslovne prostore, apartmane za iznajmljivanje ili cijele zgrade. Kapitalizam prihoda: što nekretnina generiše više čistog prihoda, to je veća njena vrijednost.
Uknjižena (katastrarska) vrijednost je vrijednost upisana u katastar ili korišćena za obračun poreza. Ta vrijednost je historijska i često ne odražava stvarno stanje na tržištu — može biti višestruko niža ili, rjeđe, viša od tržišne vrijednosti.
Cijena po kojoj je nekretnina kupljena nije tržišna vrijednost u trenutku procjene. Tržišne vrijednosti se mijenjaju, ponekad drastično u roku od godinu-dvije, posebno u rastućim tržišnim uvjetima kakva su u BiH posljednjih godina.
Procijenjena vrijednost za osiguranje nije ista kao tržišna vrijednost. Osiguravatelji često koriste troškovni metod (cijena ponovne izgradnje), što može biti znatno različito od tržišne vrijednosti nekretnine.
Lokacija je i dalje dominantan faktor. Kvadratni metar stana u centru Sarajeva može biti i trostruko skuplji od istog stana na periferiji. Pristup javnom prijevozu, blizina škola, prodavnica i parkova direktno utječe na atraktivnost lokacije.
Stanje objekta utiče na vrijednost možda više nego što vlasnici pretpostavljaju. Moderna instalacija, nova stolarija, renoviran krov i energetska efikasnost znače konkretan iznos više, jer potencijalni kupac ne mora ulagati odmah. Suprotno, zapuštene instalacije ili vidljiva oštećenja snižavaju procjenu.
Pravni status nekretnine — da li je sve uredno uknjiženo, postoje li tereti, je li legalno izgrađena — direktno utječe jer kupac preuzima i pravnu situaciju nekretnine.
Ne nužno. Tržišna vrijednost je stručna procjena koliko bi nekretnina vrijela pod standardnim uvjetima prodaje. Stvarna cijena prodaje može biti viša ili niža, zavisno od pregovora, hitnosti i specifičnih uvjeta transakcije.
Procjena važi za datum kada je rađena. Na tržištu koje se mijenja, procjena starija od 12 mjeseci može biti nepouzdana. Za bankarske i pravne svrhe obično se traži procjena ne starija od 3–6 mjeseci.
Banka mjeri konzervativniju (likvidacionu) vrijednost — koliko bi dobila na brzoj prodaji u slučaju naplate potraživanja. Tržišna vrijednost pretpostavlja normalnu prodaju s odgovarajućim periodom izlaganja na tržištu.
Nema univerzalno "najtačnije" metode. Komparativna metoda daje dobre rezultate za stambene nekretnine gdje postoji dovoljno usporedivih transakcija. Prihodovna metoda je bolja za poslovne prostore. Procjenitelj bira metodu prema tipu predmeta i dostupnosti podataka.
Može zatražiti reviziju elaborata ili naručiti procjenu kod drugog procjenitelja. Ako su razlike značajne, u sudskim postupcima mogu biti angažovana dva vještaka, a sud tada donosi zaključak na osnovu oba nalaza.
Vodič pomaže da razumijete proces. Kada ste spremni, predmet možemo pregledati na osnovu vaših podataka i dokumentacije.
Mirza S. iz Bihaća
naručio procjenu za prodaju
prije 1 sat